פרסומים וחדשות

תמ"א 38 - המדריך לבעל הדירה הזהיר

פרסומים וחדשות >>

העיסוק בתמ"א 38 הפך בעת האחרונה פופולארי יותר ויותר.

עשרות חברות יזמיות ויזמים פרטיים צצו וצצים כפטריות אחרי הגשם, פונים (לעיתים באגרסיביות בלתי סבירה) לבעלי דירות ומציעים להם עסקאות שונות ומשונות, מחתימים את אותם בעלי דירות על מסמכים והסכמים שונים והלכה למעשה, הופכים לעיתים את בעלי הדירות לבני ערובה, שמגלים אט אט, כי קיים הבדל תהומי בין המצגים שהוצגו בפניהם, בין המסמכים עליהם חתמו ובין שאיפותיהם, כוונתם ותקוותיהם לבין המציאות וההיתכנות התכנונית, הביצועית והמשפטית של הפרויקט כולו בפועל.  

משרדנו עוסק מספר שנים בטיפול בקידום ובליווי ביצוע של פרויקטים שעניינם בתמ"א 38, וזאת הן בפרויקטים בהם משרדנו מייצג את הדיירים והן בפרויקטים בהן משרדנו מייצג את היזם/הקבלן המבצע.

במסגרת רשימה זו, נסקור בקצרה את עקרונות מפתח הנוגעים לתמ"א 38, שלטעמנו חשובים ומהותיים לכל בעל דירה בעת בחינת שאלת כדאיות מתן ההסכמה לפרויקט מסוג זה.

תמ"א 38 – כללי:

תמ"א 38 הנה תכנית מתאר ארצית, שנועדה בבסיסה לאפשר חיזוק מבנים קיימים, לרבות בתים משותפים שהיתר הבנייה להם הוצא לפני הראשון לינואר 1980, שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה (תקן ישראלי 413), תוך קבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים וכן לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, וזאת כדי ליצור תמריץ לבעלי הדירות וליזמים כאחד.

אין מניעה, שבעלי דירות בבתים משותפים יממנו את חיזוק הבניין מכספם ואף יהיו זכאים לבעלות בדירות הנוספות שייבנו, שתמורת מכירתן תתחלק ביניהם. מאידך ועל מנת לפתור את בעיית מימון החיזוק, המיסוי והבנייה, מרבית בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם/קבלן חיצוני, כך שבפועל, בעלי הדירות אינם נושאים בכל הוצאה כספית ואילו היזם/הקבלן מקבל בתמורה לעבודתו את הזכויות בדירות החדשות שייבנו.

תמ"א 38/2:

התיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), הרחיב את היריעה ובהתאם לו, חלף חיזוק הבניין והוספת דירות למבנה הקיים, ניתן להרוס הבניין הישן כליל ולבנות בניין חדש תחתיו (כבדומה לפרויקטים מסוג "פינוי-בינוי"), תוך חובה להוסיף מקומות חנייה לכל בעלי הדירות, בניית לובי מודרני וממ"ד בכל דירה.

באופן זה, זכאים בעלי הדירות לקבל דירה חדשה בבניין חדש לחלוטין, להשביח באופן ניכר את דירתם וליהנות ממגורים בבניין חדש ומודרני, וזאת ללא כל הוצאה כספית, שכן כל התשלומים והעלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכ"ט בא כוח הדיירים וכיוצב'), משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.

במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים  ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.

קידום פרויקט של תמ"א 38 - ראשי פרקים כלליים:

להלן יובאו בראשי פרקים השלבים העיקריים שבדרך להוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38, עד להתקשרות עם קבלן/יזם מתאים:

1.         קבלת החלטת בעלי הדירות על ביצוע הפרויקט.

2.         בחינת אפשרות וכדאיות לביצוע תמ"א 38 או תמ"א 38/2.

3.         התקשרות בעלי הדירות עם עו"ד מטעמם.

4.                             א.         איתור יזם/קבלן מתאים.

ב.         לעיתים רבות, יוזם הפרויקט הוא קבלן/יזם הפונה לדיירים בהצעה לבצע הפרויקט.

ג.        ההבדל המהותי בין קבלן ליזם, הנו שהיזם יידרש בסופו של יום לשכור שירותי קבלן ביצוע שיפעל מטעמו.

 

5.         ניהול מו"מ להתקשרות עם היזם/הקבלן וכריתת הסכם.

מובן, שאין הכרח כי השלבים הנ"ל יקרו כסדרם, אולם לטעמנו, כולם יחד הכרחיים להצלחת כל פרויקט.

מרגע ההתקשרות עם בעלי הדירות, יידרש הקבלן/היזם לפעולות שלהלן:

1.         ביצוע כל הנדרש לצורך הגשת הבקשות המתאימות לקבלת היתרי בניה, שינוי תב"ע נקודתי וכיוב'.

2.         תשלום המיסים, האגרות וההיטלים בהם מותנה  היתר הבניה.

3.         תשלום הוצאות בעלי הדירות (לרבות דמי שכירות בנוגע לתמ"א 38/2).

4.         במידת הנדרש, קבלת ליווי בנקאי מתאים.

5.         ביצוע הבנייה והעבודות בפועל.

6.         השלמת הבניה, קבלת האישורים הנדרשים להשלמתה ומכירת הדירות שנותרו.

7.         הכנת תכניות ופרוגראמות לקבלת ההיתר, מסירת ערבויות מתאימות לדיירים כולל ערבות שכירות, תשלום המיסים החלים על הפרויקט, רישום צו בית משותף ויחוד הדירות החדשות ע"ש הבעלים.

חשיבות מינוי עורך דין מטעם בעלי הדירות:

כבכל עסקה, לא כל שכן בעסקה במקרקעין, כל צד מחזיק באינטרסים העסקיים והאישיים שלו ומבקש להגשימם ולהגן עליהם בדרך שתטיב עמו ככל האפשר. במרבית המקרים, דירת המגורים הנה הנכס היקר והמהותי ביותר שיש לבעל הדירה והתנהלות בלתי זהירה מצידו, עלולה לגרום במקרים קיצוניים גם לאובדן הנכס.

 

ככלל, בין בעלי הדירות לבין היזם/הקבלן קיים ניגוד אינטרסים מובנה ומהותי. כך לדוגמא, בעוד שהיזם/קבלן מעוניין למקסם את רווחיו, להקטין את חשיפתו לאחריות ולחבות ולצמצם את הוצאותיו, אינטרס בעלי הדירות הנו להגדיל את חבויות והתחייבויות היזם/הקבלן, להגדיל את היקף ושיעור הביטחונות שיעמיד ולמקסם את ההשבחה שתגיע לכל אחד מהם.

לא זאת בלבד, אלא שבניגוד לעסקאות מכר רגילות במקרקעין, פרויקטים של תמ"א 38 כוללים עניינים רבים, מסובכים ומורכבים המחייבים ידע ומומחיות ספציפיים, הן בדיני המקרקעין והן בדיני מיסוי המקרקעין, שאינם נחלתו של כל עורך דין מן השורה ואף לעיתים, אינם מוכרים אף לעורכי דין העוסקים במקרקעין.

משכך, עורך הדין המייצג את בעלי הדירות חייב לייצג אותם ואותם בלבד וחייב להיות בעל מומחיות וניסיון במקרקעין, במיסוי מקרקעין ובטיפול ספציפי בעסקאות תמ"א 38.

עצות שימושיות לבעלי דירות:

1.         דאגו לקבל ליווי משפטי מעורך דין שמונה על ידכם, המייצג אתכם בלבד, ושהנו מומחה בתחום ובעל ניסיון.

2.         בדקו ובחנו את זהות היזם/הקבלן עמו הנכם מתקשרים, את ניסיונו, אמינותו וחוסנו הכלכלי. לעיתים, בדיקה פשוטה בגוגל, תגלה פרטים רבים ומהותיים, כגון תביעות שהוגשו נגד אותו יזם/קבלן וכיוצב'.

3.         ההתקשרות בהסכם עם היזם/הקבלן מחייבת צירוף של כל התוכניות, המפרטים והנושאים הנוגעים לסוג, טיב ואופן ביצוע העבודות, כך שלא יוותרו נושאים שלא נדונו ושעלולים להפתיע אתכם בהמשך. וודאו כי כל מפרט העבודות ברור ונהיר לכם ודרשו כי תצורף הדמיה מלאה של הבניין ומכלוליו.

4.         זכרו, שמעבר למשא ומתן הנוגע לדירתכם, בין אם תורחב ובין אם תיבנה מחדש, הנושא המהותי שאין להקל בו, הנו עניין הביטחונות שיעמיד היזם/הקבלן לכל אחד מהדיירים, לרבות ערבות חוק מכר (לפי העניין), ערבות ביצוע, ערבות טיב וכיוצב'.

5.         וודאו כי ימונה מפקח מטעמכם, שיפקח על ביצוע העבודות, יתריע על כל ליקוי בזמן אמת וימנע בעיות בעתיד.

6.         בחרו "וועד פעולה" מטעמכם, שירכז את כל הטיפול בהתקשרות ויעמוד בקשר קבוע ורצוף הן עם עורך הדין שמטעמכם והן עם היזם/הקבלן וידווח לכלל הדיירים.

7.         אל תהססו לדרוש הסברים ומסמכים לגבי כל עניין הקשור בהתקשרות, להעלות כל חשש ו/או בעיה בשלבי המשא ומתן ולדרוש הסבר לגבי כל פרט, גם אם מדובר בעניין משפטי ו/או תכנוני, הדבר לא יתאפשר לאחרי חתימת ההסכם.

8.         נהלו את המשא ומתן ברוח טובה, בשקיפות מלאה ובשיתוף כל בעלי הדירות בבניין. זהו צעד מהותי לכולם, לעיתים מפחיד ולעיתים מלחיץ, אך זכרו, כי לדיירים אינטרס משותף בהצלחת הפרויקט ועל כן, נסו לשמור על אחידות הדעות בין בעלי הדירות והימנעו מהפיכת הפרויקט לכר לסכסוכי שכנים.

9.         זכרו, שהמפתח להצלחת הפרויקט הוא הרצון של כל המעורבים להפיק ממנו רווח ותועלת, בין אם מדובר בבעלי הדירות ובין אם ביזם/הקבלן. זכרו, שאינטרס בעלי הדירות הנו להשלים הבנייה באופן המהיר והטוב ביותר, תוך קיום כל תנאי ההסכם. אל תהיו תאווי בצע. לעיתים, דרישות מופרזות מטעם בעלי הדירות, יביאו בסופו של יום לכישלון הפרויקט ולחוסר כדאיות כלכלית בביצועו או וגרוע מכך, בסיומו כמתחייב.

 

המפורט ברשימה זו אינו בא בגדר יעוץ משפטי ואינו נועד להחליף יעוץ משפטי ו/או להוות בסיס להסתמכות כלשהי. יש לבחון כל מקרה לגופו ולקבל יעוץ משפטי ענייני ומקיף בכל דבר ועניין הנוגע לתמ"א 38 ו/או להשלכות הנובעות מהעיסוק בה.

 

 

 

חזרה

נ. תבור - משרד עורכי דין ונוטריון
היצירה 3 (בית שאפ) רמת גן
טלפון: 03-7518925
פקס: 03-7518125
tavor(at)tavor-law(dot)co(dot)il :E-mail